市各有關單位：

　　現印發北京市商品住宅銷售價格構成，與市政府2001年第73號令《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》一并執行。

　　附件：1、北京市商品住宅銷售價格構成

　　2、北京市商品住宅銷售價格構成表

　　

　　北京市物價局

　　二〇〇二年一月十五日

　　

　　附件１：

　　北京市商品住宅銷售價格構成　　

　　一、為規范北京市商品住宅銷售價格構成，根據《北京市商品住宅銷售價格構成管理辦法》及其他國家有關價格法律法規，制定本構成。

　　二、本構成所稱商品住宅，是指經市政府有關部門批準建設的，用于居住的商品房建設項目。

　　三、商品住宅銷售價格構成是商品住宅開發經營者制定商品住宅銷售價格和政府價格主管部門進行抽查審核的依據。

　　經濟適用住房銷售價格構成除國家和本市有特殊規定外，執行本規定。

　　四、本市商品住宅銷售價格由開發成本費用、期間費用、稅金、依法應當繳納的其他行政性事業性收費和利潤構成。

　　（一）開發成本費用。

　　下列項目可列入住宅開發成本費用：

　　1．土地使用權取得費。

　　土地使用權取得費，為開發經營者依法獲得土地使用權時，所交付的土地使用權出讓、轉讓稅費、征地拆遷和安置補償費用。

　　可列入土地使用權取得費的項目有：土地出讓金，耕地占用稅，耕地開墾費，地價評估費，土地補償費，地上物補償費，墳墓遷移費，房屋拆遷安置補償費，勞動力安置補助費，征地超轉人員生活補助費（統籌金），房屋拆遷管理費，房屋拆遷服務費，新菜地開發建設基金，農田水利設施補償費，征地事務管理費，土地使用權注冊登記發證費，防洪工程建設維護管理費，場地清理費。

　　2．前期工程費。

　　前期工程費，為規劃、設計、項目可行性研究，水文地質勘察、測繪，環境評估，臨時水、電、路、場地平整費等支出。

　　可列入前期工程費的項目有：建設項目前期工作咨詢費，勘察費，設計費，招投標交易服務費，招投標代理服務費，釘樁放線費，環境評估費，臨時水、電、路、場地平整費。

　　3．建筑、安裝工程費。

　　建筑、安裝工程費，為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設發生的費用。

　　可列入建筑、安裝工程費的項目有：建安工程費，建設工程許可證執照費，臨時占路執照費，臨時用地和臨時建設工程費，建筑節能與發展新型墻體材料專項基金，工程建設監理費，建設工程質量監督費，施工噪聲擾民費。

　　建設、安裝工程費按照國家及北京市有關建設工程造價管理規定計算。

　　4．基礎設施建設費。

　　基礎設施建設費，為經規劃部門批準建設的住宅小區用地規劃紅線以內的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環衛、排污、排洪等工程發生的費用。

　　此項費用按照市政府的城市規劃定額指標，依據批準的詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。

　　住宅小區紅線以外專門為本住宅小區建設的基礎設施，其建設費用，在國家和本市沒有出臺新規定之前，可暫按上款規定計入。

　　可列入基礎設施建設費的項目有：基礎設施工程費，供用電建設承發包管理費，居住小區路燈維護費，地下水資源費，防空地下室易地建設費，供電貼費，建設項目共用電力設施代維護費，綠化補償費。

　　5．公共配套設施建設費。

　　公共配套設施建設費，為根據北京市人民政府《關于本市新建改建居住區公共服務設施配套建設實行指標管理的通知》（京政發〔1994〕72號）規定配置，為居住小區服務的公共設施和生活服務設施的建設費用，包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、行政管理、市政公用設施。凡是進行商業性經營的，要按有償使用的原則執行，不能計入居住小區公共配套設施建設費用。可以計入公共配套設施建設費的項目，應依據詳細規劃和施工圖預（決）算造價按住宅面積和營業性面積所占比例分攤計入。

　　6．開發間接費。

　　開發間接費，為開發經營者直接經營組織、管理開發項目發生的各項費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等項支出。開發間接費，按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。

　　（二）期間費用。

　　商品住宅開發期間費用，為管理費用、財務費用、銷售費用等與住宅開發項目有關的支出。

　　管理費用，為企業行政管理部門為管理和組織經營活動而發生的各項費用。管理費用按照房地產開發企業財務會計制度核算，并據實列入開發成本。

　　財務費用，為開發經營者為籌措資金而發生的各項費用，包括企業經營期間發生的利息凈支出、匯兌凈損益、調劑外匯手續費、金融機構手續費，以及企業籌資發生的其它財務費用。貸款利息與開發經營者預收購房款發生的存款利息相抵，兩者的凈值進入商品住宅成本。發生的其它財務費用據實列入。

　　銷售費用，為開發企業在銷售產品或者提供勞務等過程中發生的各項費用，以及專設銷售機構的各項費用。銷售費用據實列支。

　　（三）稅金。

　　稅金為依據國家稅收法律、法規規定應當繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加等。稅金按照國家規定的稅目和稅率執行。企業收到減免稅退回的稅金，作為減少銷售稅金處理。

　　（四）商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政性事業性收費。

　　本市涉及商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政事業性收費，按照國家及市政府有關部門規定的收費標準執行。執收部門在收費時，必須持有物價部門頒發的收費許可證，使用財政部門統一印制或者監制的行政事業性收費票據，并且準確填寫《北京市收費監督卡》后，方可收費。

　　可列入商品住宅開發期間依法應當繳納的其他行政性事業性收費的項目有：城市基礎設施建設費。

　　（五）利潤。

　　銷售利潤以（一）、（二）項之和為基數計取。

　　實行市場調節價的商品住宅，其利潤率，由開發經營者自主確定。

　　五、本構成沒有列入的建設項目收費，原則上不得計入商品住宅價格構成。但在商品住宅建設開發過程中實際發生的且未列入的建設項目收費，需經政府價格主管部門核定后方可計入商品住宅銷售價格構成。