更新時(shí)間：2020年12月25日

　　北京市《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》解讀

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　　12月24日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市公安局、市網(wǎng)信辦、市文旅局四部門印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，該通知明確了政策調(diào)整范圍，即“利用本市國(guó)有土地上的規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)房屋，按日或者小時(shí)收費(fèi)，提供住宿休息服務(wù)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所”，并按區(qū)域?qū)嵭胁町惢芾恚锥脊δ芎诵膮^(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營(yíng)短租住房。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥：《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》對(duì)于落實(shí)“房住不炒”“租購(gòu)并舉”，對(duì)于規(guī)范發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，對(duì)于解決短租住房藏污納垢、城市民宿脫離監(jiān)管等問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)首都社會(huì)安定和諧，作用重大、意義深遠(yuǎn)。

　　近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”和共享經(jīng)濟(jì)的興起，我市大量居住小區(qū)內(nèi)的民宅以“城市民宿”形式對(duì)外出租。“城市民宿”本質(zhì)是“日租房”“鐘點(diǎn)房”等短租住房。短租住房與酒店、旅館相比，不按照公安機(jī)構(gòu)要求對(duì)房客進(jìn)行信息登記;與長(zhǎng)租住房相比，不簽住房租賃合同，更不辦租賃合同登記備案。短租住房?jī)r(jià)格低、位置較好、手續(xù)少，一定程度上迎合了部分旅行人員“省錢短住”的需求。但短租住房又存在很多問(wèn)題，亟待納入規(guī)范管理。

　　一是有違“房住不炒”精神,擾亂住房租賃市場(chǎng)秩序。

　　一方面，我市住房租賃市場(chǎng)總體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，如果居住小區(qū)內(nèi)房屋被用于短租經(jīng)營(yíng)，就失去了長(zhǎng)期居住功能，進(jìn)一步加劇了租賃市場(chǎng)供求矛盾，不符合黨中央精神。

　　另一方面，大量短租住房經(jīng)營(yíng)者是游離于監(jiān)管之外個(gè)體“二房東”，長(zhǎng)租短租兼營(yíng)或打著長(zhǎng)租旗號(hào)干短租，嚴(yán)重?cái)_亂住房租賃市場(chǎng)秩序。

　　二是帶來(lái)社會(huì)治安隱患。

　　一些經(jīng)營(yíng)者不與房客不見(jiàn)面，“一人預(yù)訂、多人入住”“張三預(yù)訂、李四入住”“只出租、不管理”等現(xiàn)象非常普遍，到底什么人入住、在房間內(nèi)干什么，房東、經(jīng)營(yíng)者及短租網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)都不掌握，管理部門更不知道，失管的短租住房容易成為娼妓、吸毒人員甚至暴恐分子的藏身之所，嚴(yán)重影響社會(huì)治安。

　　三是擾民問(wèn)題突出。

　　“民宿房”“短租房”混雜在居民樓內(nèi)，由于房客流動(dòng)性大、入住時(shí)間不定、人員混雜、夜間活動(dòng)、不守公德等情況，擾民現(xiàn)象頻發(fā)，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶正常居住生活，引發(fā)了大量投訴舉報(bào)。

　　規(guī)范管理短租住房市場(chǎng)，是加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度、維護(hù)首都社會(huì)安定和諧重要工作。《通知》突出首都功能定位和規(guī)劃，明確了首都功能核心區(qū)內(nèi)禁止經(jīng)營(yíng)短租住房。規(guī)定了短租住房必備條件和短租經(jīng)營(yíng)行為管理要求，明確了短租住房出租人、經(jīng)營(yíng)者、互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、房客、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、屬地管理部門等相關(guān)各方的責(zé)任。回應(yīng)了廣大百姓對(duì)嚴(yán)格規(guī)范短租住房的強(qiáng)烈呼聲，從源頭上解決了短租住房帶來(lái)的矛盾和問(wèn)題，對(duì)于維護(hù)租賃市場(chǎng)秩序和首都社會(huì)安定和諧意義重大。文件規(guī)定落實(shí)到位，還需要相關(guān)各方一起努力，還需要廣大百姓、新聞媒體和社會(huì)各界加強(qiáng)監(jiān)督。

　　北京大學(xué)教授、博導(dǎo)、房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：我在研究住房租賃立法的同時(shí)，一直關(guān)注《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》這個(gè)文件。8月份公開(kāi)征求意見(jiàn)的時(shí)候，我就表達(dá)了我的觀點(diǎn)，《通知》可以用“三有”來(lái)概括：

　　一是于法有據(jù)。

　　征求意見(jiàn)的時(shí)候，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、短租經(jīng)營(yíng)者對(duì)于要求“符合本小區(qū)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定”“無(wú)管理規(guī)約或業(yè)主大會(huì)決定的，應(yīng)當(dāng)取得本棟樓內(nèi)其他業(yè)主的書面同意”反對(duì)聲較大，認(rèn)為太嚴(yán)苛。

　　《民法典》第二百七十九條是這么規(guī)定的：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意”。《通知》的規(guī)定完全符合《民法典》的精神，也充分體現(xiàn)了業(yè)主自治精神，是對(duì)業(yè)主居住權(quán)益應(yīng)有的保障和尊重。

　　二是有例可循。

　　國(guó)際上大城市對(duì)于利用居住小區(qū)住宅經(jīng)營(yíng)短租房或民宿，基本上都有嚴(yán)格的規(guī)范管理要求，特別強(qiáng)調(diào)對(duì)相鄰權(quán)人權(quán)益和公共安全利益的保障，基本都實(shí)行事前行政許可或登記備案制度，跟旅館業(yè)一樣要求入住信息及時(shí)報(bào)送警察機(jī)關(guān)，并且都強(qiáng)化了網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)和經(jīng)營(yíng)者的責(zé)任。從國(guó)內(nèi)其他城市看，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》《珠海市經(jīng)濟(jì)特區(qū)旅游條例》都規(guī)定住宅用于經(jīng)營(yíng)民宿等住宿服務(wù)都應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《河北省租賃房屋治安管理?xiàng)l例》《江蘇省特種行業(yè)治安管理?xiàng)l例》規(guī)定對(duì)于短租經(jīng)營(yíng)參照旅館業(yè)進(jìn)行管理。

　　三是城鄉(xiāng)有別。

　　政策適用范圍限定為“國(guó)有土地上規(guī)劃用途為住宅的居住小區(qū)內(nèi)的房屋”，并不包括鄉(xiāng)村房屋。北京市對(duì)于“鄉(xiāng)村民宿”，是鼓勵(lì)發(fā)展的。2019年北京市文旅局等八部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村民宿發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，鼓勵(lì)并規(guī)范鄉(xiāng)村民宿發(fā)展，既能促進(jìn)鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、提高村民收入，同時(shí)由于用于經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村民宿的房屋空間相對(duì)獨(dú)立，不會(huì)存在城市民宿帶來(lái)的擾民、治安等問(wèn)題。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、博導(dǎo)，北京市法學(xué)會(huì)不動(dòng)產(chǎn)法研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)尹飛：對(duì)于北京市住建委等四部門發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范管理短租住房的通知》，我想從法律的角度談一點(diǎn)看法。住宅從本質(zhì)屬性來(lái)看，就是為了滿足人們居住生活，也就是說(shuō)住房首要目的是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的、也不是用來(lái)經(jīng)營(yíng)的。在當(dāng)前鼓勵(lì)共享經(jīng)濟(jì)的大背景下，業(yè)主將閑置的住房用來(lái)自行或交給他人經(jīng)營(yíng)短租住房當(dāng)然也無(wú)可厚非，既增加了自己的收入，也滿足了他人需要。但是前提是不能影響其他業(yè)主的正常居住生活，對(duì)利益相關(guān)人尤其是相鄰權(quán)人的利益保護(hù)，是民法的基本制度，也是國(guó)內(nèi)外法律制度的通行做法。尤其是在城市居住小區(qū)，房屋空間緊密相連、人口密度較大，加上短租房的特點(diǎn)就是住宿人員頻繁變化、住宿時(shí)間不確定，擾民、治安等問(wèn)題頻發(fā)，這些年已經(jīng)引發(fā)很多矛盾糾紛，嚴(yán)重影響小區(qū)住戶的正常居住生活。

　　《民法典》第二百七十九條對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出了明確的規(guī)定，《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條對(duì)“有利害關(guān)系的業(yè)主”進(jìn)行了界定。北京市這個(gè)政策的出臺(tái)回應(yīng)了社會(huì)發(fā)展現(xiàn)實(shí)矛盾問(wèn)題，有效地落實(shí)了《民法典》等上位法對(duì)于住宅小區(qū)有利害關(guān)系的業(yè)主居住權(quán)益的保障，對(duì)于維護(hù)小區(qū)正常生活秩序和居民生活安寧意義重大，我相信也必將得到廣大小區(qū)居民住戶的熱烈歡迎和擁護(hù)。