北京市人民政府令

　　第21號  

　　《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》已經(jīng)1995年6月8日市人民政府第58次常務(wù)會議通過，現(xiàn)予發(fā)布施行。

　　一九九五年七月七日

　　北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法

　　第一條  為了加強對本市居住小區(qū)的物業(yè)管理，保障居住小區(qū)房屋及其設(shè)備和公共設(shè)施的正常使用，創(chuàng)造清潔優(yōu)美、舒適方便、文明安全的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

　　第二條  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)按照城市規(guī)劃建設(shè)、配套設(shè)施齊全并達到一定規(guī)模的居住區(qū)、居住小區(qū)和危舊房改建區(qū)（以下統(tǒng)稱居住小區(qū)）。

　　別墅和高級公寓的物業(yè)管理辦法另行規(guī)定。

　　第三條  新建居住小區(qū)必須按本辦法的規(guī)定統(tǒng)一實行物業(yè)管理。本辦法施行前已經(jīng)驗收交付使用的居住小區(qū)，應(yīng)當(dāng)依照本辦法逐步實行物業(yè)管理。

　　第四條  本辦法所稱物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進行維護、修繕和服務(wù)的活動。

　　第五條  市和區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)主管本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　第六條  本市規(guī)劃、工商行政管理、物價、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、市政、公安等行政管理機關(guān)和居住小區(qū)所在地的街道辦事處，按照各自的職責(zé)，對居住小區(qū)的物業(yè)管理工作進行指導(dǎo)和監(jiān)督、檢查。

　　第七條  居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位必須按照規(guī)劃要求配套建設(shè)相應(yīng)的設(shè)施。居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可向居住小區(qū)物業(yè)管理委員會辦理移交。居住小區(qū)的綜合驗收，應(yīng)當(dāng)有區(qū)、縣人民政府和街道辦事處參加。

　　居住小區(qū)綜合驗收的具體辦法，由市市政管理委員會和市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會、市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會制定。

　　第八條  居住小區(qū)已交付使用并且入住率達到50%以上時，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。

　　物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

　　居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管理企業(yè)進行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

　　第九條  物業(yè)管理委員會代表和維護房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)管理委員會在房屋土地管理機關(guān)及有關(guān)行政管理機關(guān)、當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，負責(zé)制定物業(yè)管理委員會章程，選擇物業(yè)管理企業(yè)，監(jiān)督居住小區(qū)物業(yè)管理工作的實施，對物業(yè)管理企業(yè)進行檢查和監(jiān)督，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)進行管理工作。

　　第十條  物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)房屋土地管理機關(guān)資質(zhì)審查合格，向工商行政管理機關(guān)辦理注冊登記后，方可接受委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。

　　第十一條  物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)管理委員會及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的委托，承擔(dān)居住小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與委托單位簽訂委托管理合同。

　　合同應(yīng)當(dāng)明確委托管理的事項、管理標(biāo)準、管理權(quán)限、管理期限、管理費收支、監(jiān)督檢查和違約責(zé)任。

　　合同簽訂后，由物業(yè)管理企業(yè)向所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機關(guān)備案。

　　第十二條  物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

　　（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實施物業(yè)管理；

　　（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費用；

　　（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；

　　（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；

　　（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項服務(wù)業(yè)務(wù)；

　　（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

　　第十三條  物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

　　（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進行維護、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化維護、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

　　（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；

　　（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；

　　（四）接受房屋土地管理機關(guān)、其他行政管理機關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

　　（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關(guān)行政管理機關(guān)報告。

　　第十四條  居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位按照建安費2％的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。

　　居住小區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)應(yīng)按委托內(nèi)容，每年向物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)支付物業(yè)管理費用。

　　物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)及多種經(jīng)營和服務(wù)的收益，應(yīng)主要用于補充居住小區(qū)物業(yè)管理費用。

　　第十五條  房屋使用人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定，按照規(guī)定使用房屋和其他公共設(shè)施，交納有關(guān)費用，自覺維護小區(qū)內(nèi)正常的生活秩序和管理秩序；有權(quán)要求物業(yè)管理委員會對服務(wù)不好的物業(yè)管理企業(yè)進行更換，有權(quán)對妨害小區(qū)管理秩序、生活秩序和損壞公共設(shè)施的行為進行勸阻、制止和舉報。

　　居民入住時，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理委員會簽訂住用合同，遵守合同中規(guī)定的義務(wù)。

　　第十六條  房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人或使用人違反本辦法規(guī)定，有下列行為的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)勸阻、制止并向有關(guān)行政管理機關(guān)報告，并有權(quán)要求其恢復(fù)原狀、賠償損失：

　　（一）擅自占用居住小區(qū)內(nèi)的公共場地或者改變其用途的；

　　（二）擅自改變房屋、配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀，損毀設(shè)施、設(shè)備及有其他危及房屋安全行為的；

　　（三）私搭亂建，亂停放車輛，在房屋共用部位亂堆亂放，隨意占用綠化或破壞綠化，污染環(huán)境，影響居住小區(qū)景觀，制造噪聲擾民的。

　　第十七條  物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法，有下列行為之一的，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人有權(quán)向物業(yè)管理委員會投訴或者向房屋土地管理機關(guān)反映；物業(yè)管理委員會有權(quán)予以制止并要求其限期改正，對給產(chǎn)權(quán)人或使用人利益造成的損害有權(quán)要求賠償損失，情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同：

　　（一）房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時的；

　　（二）管理制度不健全、管理混亂的；

　　（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標(biāo)準的；

　　（四）擅自改變房地產(chǎn)和公用設(shè)施用途的；

　　（五）其他不履行或者不完全履行物業(yè)管理合同及管理辦法規(guī)定的義務(wù)的。

　　第十八條  未經(jīng)房屋土地管理機關(guān)的資質(zhì)審查而擅自承攬居住小區(qū)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由房屋土地管理機關(guān)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查；逾期仍不辦理的，以其處以2000元至2萬元罰款，并責(zé)令其停止對居住小區(qū)物業(yè)的管理。

　　第十九條  因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成居住小區(qū)物業(yè)及其居住環(huán)境狀況惡化的，由房屋土地管理機關(guān)予以警告、限期改正、處以5000元至5萬元的罰款、降低資質(zhì)等級、吊銷資質(zhì)合格證書；對被吊銷資質(zhì)合格證書的，移送工商行政管理機關(guān)依法處理。

　　第二十條  開展物業(yè)管理和多種經(jīng)營、服務(wù)所需收費的項目、標(biāo)準由市物價局和市房屋土地管理局制定。

　　第二十一條  本辦法執(zhí)行中的具體問題，由市房屋土地管理局負責(zé)解釋。

　　第二十二條  本辦法自1995年10月1日起施行。

　　（在《北京日報》、《北京法制報》上刊載）