北京市人民政府令

第5號

　　現發布《北京市房地產抵押管理辦法》，自發布之日起施行。

1994年4月20日　　

北京市房地產抵押管理辦法

第一章  總則

　　第一條  為加強本市房地產抵押管理，維護房地產秩序，保障抵押人和抵押權人的合法權益，根據國家有關法律、法規的規定，制定本辦法。

　　第二條  凡以本市行政區域內的房地產進行抵押的，適用本辦法。

　　第三條  設立房地產抵押，應遵循自愿、互利、公平和誠實信用的原則。依法設立的房地產抵押，受法律保護。

　　第四條  本市實行房地產抵押登記制度。

第二章  抵押的設定

　　第五條  下列房地產，可以依照本辦法設立抵押：

　　（一）依法通過出讓、轉讓方式取得的國有土地（以下簡稱土地）使用權。

　　（二）依法取得所有權或期得權益的房屋（含附屬物）。

　　（三）法律、法規規定的其他可以抵押的房地產。

　　第六條  下列房地產不得設定抵押：

　　（一）權屬有爭議的房地產。

　　（二）未設定租賃期限的出租住宅房屋。

　　（三）已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內的房地產。

　　（四）用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產。

　　（五）列為文物保護的古建筑。

　　（六）被依法查封、扣押或采取其它訴訟保全措施的房地產。

　　（七）其他依法不得抵押的房地產。

　　第七條  以通過出讓、轉讓方式取得的土地使用權設定抵押的，不得違背該土地使用權出讓合同的規定；抵押期限不得超過出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。土地使用權抵押時，其地上建筑物、附屬物（包括在抵押期限內的新增部分），均為抵押物的一部分；以地上房屋抵押時，該房屋使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

　　第八條  以屬于國有資產的房屋設定抵押時，須報國有資產管理機關備案。

　　第九條  以共有的房地產設定抵押的，抵押人應事先書面征得其他共有人同意。

　　第十條  抵押人以已出租的房地產設定抵押權時，須將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告之承租人，原租賃合同繼續有效。

　　抵押期間租賃期滿，承租人需繼續租賃原房屋的，須經抵押權人同意。

　　第十一條  抵押人以抵押的房地產再設定抵押時，須先征得原抵押權人同意，并應將已設定抵押權狀況告知新的抵押權人。

　　第十二條  抵押人設定房地產抵押時，應向抵押權人提供抵押房地產的資產評估報告，抵押權人有權對資產評估報告進行審查。

　　第十三條  抵押權人在征得抵押人同意后，可以抵押人名義為抵押房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押的房地產已投保的，抵押人應將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人應為保險賠償的第一受益人。

第三章  抵押合同的訂立和管理

　　第十四條  以房地產設定抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同。抵押合同不得違背法律、法規、規章和土地使用權出讓合同的規定。

　　第十五條  房地產抵押合同應載明下列條款：

　　（一）抵押房地產的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積、四至等。

　　（二）抵押房地產的估價、抵押率。

　　（三）抵押房地產的占管人、占管方式和責任，意外毀損、滅失的風險責任。

　　（四）抵押期限。

　　（五）抵押權消滅的條件。

　　（六）抵押權人處分抵押房地產的方式。

　　第十六條  訂立房地產抵押貸款合同，還須符合有關法規、規章的規定。

　　第十七條  房地產抵押合同自簽定之日起30日內，抵押人須向房地產管理部門或土地管理部門（以下統稱登記部門）辦理抵押登記。

　　第十八條  辦理抵押登記須持下列文件：

　　（一）抵押合同。

　　（二）土地使用權出讓合同或轉讓合同。

　　（三）抵押當事人的身份證明或法人資格證明。

　　（四）《國有土地使用證》和《房屋所有權證》，共有的房屋須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明。

　　（五）以期得權益的房屋作抵押的，須提交生效的預售（購）房屋合同。

　　第十九條  房地產抵押合同發生變更的，抵押人應在15日內向原登記部門辦理變更登記。

第四章  抵押房地產的占管

　　第二十條  已作抵押的房地產，可以由抵押人占管。抵押人在占管期間應維護抵押房地產的完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定檢查抵押房地產的管理情況，提出管理要求，抵押人不得拒絕。

　　第二十一條  以土地使用權設定抵押的，在抵押合同有效期間，抵押人必須繼續履行土地使用權出讓合同規定的各項義務。

　　第二十二條  抵押權可以轉讓。經抵押權人同意，抵押房地產可以轉移或出租。抵押權轉讓或抵押房地產轉移后必須重新簽定抵押合同，并按本辦法的規定重新辦理抵押登記。

　　第二十三條  因國家建設需要征用設定抵押權的房地產的，抵押雙方可重新設定抵押物；也可就抵押房地產的實際價值，依法清理債權債務，解除抵押合同。

　　第二十四條  抵押人占管的房地產發生損毀、滅失的，抵押人應及時將情況告知抵押權人，并應采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產因損失不足以作為履行債務的擔保時，抵押權人有權要求抵押人重新提供或增加擔保以彌補不足，或直接向保險公司行使求償權。

第五章  抵押房地產的處分

　　第二十五條  有下列情況之一的，抵押權人有權處分抵押的部分或全部房地產，直至償還全部債務：

　　（一）抵押人未按合同規定履行債務，又未能與抵押權人達成延遲履行協議的。

　　（二）抵押人死亡或被依法宣告死亡，抵押人的繼承人、受遺贈人、代管人拒不履行債務或無繼承人、受遺贈人代其履行債務的。

　　（三）抵押人被依法宣告解散或破產的。

　　第二十六條  抵押權人可以下列方式處分抵押房地產：

　　（一）委托房地產中介機構出售。

　　（二）委托政府指定的拍賣機構拍賣。

　　（三）抵押合同約定的其他方式。

　　第二十七條  以土地使用權設定抵押的，抵押權人實現抵押權時，其權利及于土地使用權和地上建筑物、其他附著物。

　　處分房屋時，其房屋使用權范圍內的土地使用權是以劃撥方式取得的，劃撥土地使用權應隨房屋一同轉移；劃撥土地使用權連同地上房屋一同出售、拍賣的，其出售、拍賣所得款項，須扣除應補交的土地出讓金后，再按規定順序分配。

　　第二十八條  抵押權人處分抵押房地產時，應事先書面通知抵押人和利害關系人；抵押房地產為共有或出租的，還應同時書面通知共有人和承租人。共有人和承租人依法享有優先購買權。

　　抵押權人處分抵押的房地產時，抵押人不得設置障礙，并嚴格按照抵押合同的規定履行責任。

　　第二十九條  已出租的住房處分后，原租賃合同期滿，獲得該房屋的產權人不同意續租的，可書面通知原承租人在6個月內遷出；產權人繼續出租該住房的，原承租人在同等條件下享有優先承租權。

　　第三十條  抵押權人對抵押房地產的處分，因下列情況而終止：

　　（一）抵押人履行了全部債務。

　　（二）抵押人或抵押權人已就該抵押合同向人民法院提起訴訟。

　　第三十一條  處分抵押房地產所得款項，依下列順序分配：

　　（一）支付處分抵押房地產的費用。

　　（二）扣除抵押房地產應繳納的稅款。

　　（三）償還抵押權人的債權本息及違約金。

　　（四）剩余金額交還抵押人。

　　第三十二條  以抵押房地產清償債務時，同一房地產有數個抵押權人的，應當按照設定抵押權的先后順序清償。處分抵押房地產所得款項不足償還所欠債務本息和違約金時，抵押權人有權向抵押人追索不足部分。

　　第三十三條  抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，抵押人應在抵押權消滅之日起15日內，向原登記部門辦理注銷登記。

　　獲得原抵押房地產的產權人，應自成交之日起15日內到登記部門辦理過戶登記。

　　第三十四條  處分抵押的房地產時，抵押人與抵押權人發生爭議的，雙方當事人可申請房地產管理部門或有關合同仲裁機構裁決，也可向人民法院起訴。

第六章  法律責任

　　第三十五條  房地產抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行為無效，由此造成經濟損失的，由責任方承擔或賠償。雙方都有責任的，按責任大小分擔。

　　第三十六條  已生效的房地產抵押合同，當事人應履行合同約定的義務，任何一方不履行或不完全履行合同的，應當賠償對方由此受到的損失。

　　第三十七條  抵押人隱瞞抵押的房地產存在共有、產權爭議或被查封、扣押等情況的，抵押人應當承擔由此產生的法律責任。

　　第三十八條  在抵押期間抵押人擅自將抵押的房地產出租、出售、贈與或以其他方式處分的，其行為無效。

第七章  附則

　　第三十九條  登記部門辦理房地產抵押登記的管轄范圍，按市人民政府的有關規定執行。

　　第四十條  登記部門辦理抵押登記，應自收到抵押登記的全部文件之日起30日內辦理完畢。

　　第四十一條  本辦法具體執行中的問題，由市房地產管理局和市土地管理局負責解釋。

　　第四十二條  本辦法自發布之日起施行。